Il settore dell’edilizia è quello che ha maggiormente visto un adeguamento normativo in fatto di fideiussioni. Seppur con l’obiettivo principale di dare le massime garanzie all’acquirente di un immobile in previsione di essere costruito o i cui lavori di edificazione sono in corso d’opera, sono molti gli aspetti regolamentati nel settore edile dove la polizza fideiussoria gioca un ruolo preminente.
Il rapporto che si instaura tra il costruttore-venditore e il potenziale acquirente è spesso sbilanciato a favore del primo in quanto, è proprio il venditore che gestisce il flusso di informazioni necessarie a far prendere, o meno, all’acquirente una certa decisione. Siamo quindi di fronte ad una di quelle situazioni dove vige l’assenza di equilibrio tra le parti e tutta la forza contrattuale è dal lato della parte venditrice che, a fronte dell’incasso di acconti, caparre o di altre somme a scadenze definite, espone l’acquirente al rischio che le opere pattuite non vengano realizzate, o lo siano solo in parte. Tra l’altro, di fronte ad una avvenuta incapienza del costruttore, le somme ad esso versate diventano quasi sempre di difficile recupero.
Sulla base di queste motivazioni il legislatore ha normato in modo da riequilibrare la situazione andando a regolamentare il tipo di garanzie che devono essere prodotte nel settore dell’edilizia. La legge di riferimento è la n. 210 del 2 agosto 2004 e che trova applicazione esclusivamente nei confronti delle persone fisiche, pertanto, non riguarda le vendite immobiliari a società o enti collettivi. Definisce inoltre che il venditore è un imprenditore, sia come persona fisica che in forma societaria, oppure una Cooperativa Edile. Queste norme quindi non si applicano quando il venditore è un privato che cede un fabbricato in via del tutto occasionale.
Lo strumento principe che si usa per questo tipo di garanzie è la fideiussione assicurativa e quando si parla di edilizia esistono diverse polizze assicurative ognuna delle quali interviene in una specifica situazione.
Fideiussione costruttore
La legge 210/2004 ed il successivo provvedimento di attuazione, regolamentano il tipo di fideiussione che il costruttore o l’impresa edile devono rilasciare a favore dell’acquirente. Questa fideiussione fornisce all’acquirente la garanzia dell’impegno preso da parte del costruttore o dell’impresa edile nella costruzione o il restauro di un determinato immobile.
L’obiettivo di questa fideiussione è la protezione di tutti quegli importi versati dall’acquirente all’impresa a titolo di anticipo o acconto. Questa polizza prevede la restituzione delle somme incassate dall’impresa costruttrice laddove la stessa non possa portare a regolare compimento l’impegno preso, per esempio in caso di fallimento, oppure consegni l’immobile in ritardo oppure lo faccia con dei danni allo stesso.
Polizza decennale postuma
A sancire e garantire un altro importante passaggio di una compravendita immobiliare tra costruttore ed acquirente è l’art. 4 del decreto legislativo n. 122 del 20 giugno 2005 che obbliga il costruttore a rilasciare all’acquirente quella che è colloquialmente definitiva, polizza decennale postuma.
Questo tipo di polizza assicurativa è obbligatoria e va a tutelare sia il costruttore dell’immobile che l’acquirente dello stesso in caso di:
- eventuali danni subiti dall’immobile
- danni causati verso terzi nell’eventualità che l’immobile subisca un danneggiamento totale o parziale
- gravi difetti di costruzione causati da un vizio del suolo o per difetto della costruzione e manifestatisi solo successivamente alla compravendita o all’assegnazione
Come dice il nome stesso del tipo di garanzia, questa ha una durata di anni 10 ed è valida solo per immobili di nuova costruzione il cui Il permesso di costruzione è stato rilasciato dopo il 21 luglio 2005, data di entrata in vigore della legge.
Questo tipo di garanzia è volta alla protezione di eventuali danni che l’immobile potrebbe subire con il fine di tutelare sia il costruttore, da eventuali danni materiali che l’immobile potrebbe subire, sia l’acquirente per le somme pagate relativamente all’acquisto della costruzione. Molti costruttori decidono di integrare la polizza decennale postuma con una polizza assicurativa CAR.
Polizza fideiussoria CAR
Con l’acronimo CAR, quando si parla di polizze fideiussorie, si intende l’inglesismo Contract All Risk, una polizza che va a coprire ogni tipo di danno, incidente o sinistro che potrebbe avvenire in fase di cantieristica.
Per legge, chiunque apra un cantiere per l’esecuzione di lavori pubblici, è tenuto a stipulare una polizza assicurativa a garanzia di qualsiasi sinistro possa subire l’opera in esecuzione e il personale autorizzato ad essere presente nell’area dei lavori in corso. Questa è una delle polizze più importanti per un costruttore o impresa edile che vuole essere al riparo da ogni tipo di contrattempo potrebbe avvenire in fase di realizzazione del manufatto.
La polizza CAR dura il periodo di costruzione dell’immobile identificato nel lasso di tempo compreso tra l’apertura del cantiere fino all’emissione del certificato di regolare esecuzione dei lavori o di collaudo provvisorio oppure, se fosse previsto dal contratto, il periodo di manutenzione fino al collaudo finale.
Lo scopo ultimo perseguito da questo tipo di polizze fideiussorie è quello di mettere finanziariamente al riparo l’impresa edile nell’ipotesi di un sinistro connesso all’attività di cantiere. In questo modo si evitano situazioni economiche precarie che possano mettere a repentaglio l’ultimazione dei lavori che, in ultima battuta, andrebbero a danneggiare l’acquirente laddove questo abbia già versato degli anticipi o delle caparre per la compravendita.
La fideiussione per permute immobiliari
Si definisce permuta immobiliare la compravendita di un bene immobile che prevede uno scambio di un altro immobile tra acquirente e compratore dove il primo non deve pagare nulla, o solo un conguaglio economico, volto a raggiungere l’importo stabilito della somma oggetto della compravendita.
Uno dei casi più comuni della permuta immobiliare è la trattativa che avviene tra il proprietario di un terreno edificabile che lo cede ad una società di costruzioni, ricevendo poi in cambio una o più unità immobiliari su esso realizzate, come contropartita del valore del terreno stesso.
Nel momento dello scambio il proprietario e venditore del terreno si espone ai rischi correlati alla società di costruzione stessa come un altro degli acquirenti degli immobili che stanno per essere costruiti sul terreno in oggetto. Non è raro quindi che le parti decidano per la stipula di una fideiussione per permuta immobiliare.
La compagnia di assicurazione che rilascerà la fideiussione diventerà garante delle eventuali inadempienze del costruttore e risarcirà l’ex proprietario del terreno in quanto garante dell’impresa edile.
Polizza fideiussoria per oneri di urbanizzazione
Per oneri di urbanizzazione si intendono tutte quelle opere accessorie, ma utili alla corretta messa in opera di un immobile, che, quando completate, diventano di proprietà del Comune dove l’immobile sorge. Questo tipo di opere e di oneri sono indicati nell’art. 16 comma 1 del Dpr numero 380 del 6 giugno 2001 e descritte come “la corresponsione di un contributo commisurato all’incidenza degli oneri di urbanizzazione nonché al costo di costruzione” e sono soggette per il rilascio del permesso stesso di costruzione.
Le opere di urbanizzazione, su cui vengono calcolati questi oneri, sono classificate in:
- urbanizzazione primaria, come la realizzazione di strade, spazi di sosta o parcheggio, fognature, reti di distribuzione di elettricità, acqua, gas, cavidotti per telecomunicazioni, illuminazione pubblica, spazi di verde attrezzato
- urbanizzazione secondaria, quelle inerenti alla realizzazione di asili e scuole, edifici amministrativi comunali, impianti sportivi di quartiere, aree verdi di quartiere, centri sociali e culturali
La quantificazione economica di questi oneri varia da comune a comune secondo diversi parametri come il numero della popolazione locale, l’indice di densità abitativa, l’essere o meno una comunità montana e altri parametri. Il testo legislativo di riferimento è il D.M. 801 del 10 maggio 1977 ma in genere sono sempre i Comuni stessi a fornire apposite tabelle per il calcolo economico degli oneri da corrispondere.
Il pagamento degli oneri può essere effettuato in soluzione unica oppure per via rateale secondo questo schema:
- 50% all’atto del rilascio del permesso di costruire
- 25% entro 1 anno dalla data di riferimento di cui sopra
- 25% entro 2 anni dalla stessa data
La polizza fideiussoria entra in gioco proprio nel momento del pagamento rateale degli oneri di urbanizzazione e diventa uno strumento adatto a non far perdere eccessiva liquidità all’impresa costruttrice ancora prima di iniziare i lavori riducendo quindi il rischio di ritardo o non completamente degli stessi per questioni economiche. La polizza fideiussoria per oneri di urbanizzazione andrà a svincolarsi dopo il versamento dell’ultima rata.
Rivolgiti ad un professionista per le fideiussioni nel settore dell’edilizia
Che tu sia un’impresa di costruzioni che deve possedere diverse polizze fideiussorie per cominciare i lavori di costruzione o per garantire gli acquirenti dei tuoi immobili in costruzione oppure un privato che ha la possibilità di effettuare una permuta immobiliare avendo in pagamento degli immobili che verranno costruiti in futuro sul terreno stesso, avere la tuo fianco un professionista delle fideiussioni diventa un tassello fondamentale.
Studiando di volta in volta la migliore soluzione fideiussoria potrai avere la sicurezza di fornire o avere sempre le giuste garanzie e le coperture assicurative per ogni tipo di imprevisto che potrebbe accadere. Contattaci subito per un consulto e troveremo in breve tempo la soluzione adatta al tuo specifico caso.