Fideiussione edilizia

Polizze fideiussorie per il costruttore edile

Fideiussioni provvisorie per gare di appalto
(obbligatoria per le Pubbliche, utilizzabile per Privati)

La Garanzia Provvisoria è una polizza fideiussoria richiesta tipicamente dal Committente (Stazione appaltante) alle aziende che vogliono partecipare ad una gara indetta per l’assegnazione di un contratto d’appalto o di una concessione aventi ad oggetto l’acquisizione di servizi, forniture, lavori ed opere pubbliche. 

È prevista nella maggior parte degli appalti pubblici con lo scopo di garantire la serietà dell’offerta presentata dal concorrente e, in caso di aggiudicazione, l’impegno dell’impresa aggiudicataria di firmare il conseguente contratto definitivo, osservando tutti gli obblighi che ne derivano, fra i quali la presentazione della polizza definitiva.

In sostanza, tale polizza sottoscritta, pertanto, dall’azienda partecipante, ha lo scopo di garantire alla Stazione Appaltante:

• la sottoscrizione del contratto d’appalto o di concessione da parte dell’impresa risultata aggiudicataria. 
• che l’azienda esecutrice abbia i requisiti necessari per poter essere adempiere all’appalto. (i.e. la capacità economico finanziaria e tecnico organizzativa di condurre a termine gli obblighi contrattuali);
• che le aziende partecipanti siano in grado di ottenere da parte di soggetti abilitati la successiva garanzia da presta per l’esecuzione degli obblighi previsti dal contratto (Cauzione definitiva).
• Il risarcimento nel caso in cui l’azienda che vince la gara non firmi il contratto di appalto o viene rivelata la mancanza dei requisiti ad adempiere. (Escussione)

L’ammontare della cauzione può variare dall’1% al 4% dell’importo a base d’asta, generalmente viene stabilito nella misura del 2%. 

Le imprese non aggiudicatarie ottengono lo svincolo della cauzione (“restituzione della cauzione” o “lettera liberatoria”) entro un termine non superiore a 30 giorni dalla conclusione della gara.

Per l’impresa aggiudicataria, invece, lo svincolo è automatico e contestuale alla firma del contratto.

Tale Fideiussione è’ regolata dalle seguenti normative principali:

• D.Lgs. n. 36 del 31.03.2023 – artt. 53 e 106 (nuovo Codice dei contratti pubblici) che ha sostituito il D.Lgs. n. 50 del 18.04.2016 (precedente Codice dei contratti pubblici).
• Schema tipo 1.1 del D.M. n. 193 del 16 settembre 2022.

Fideiussione definitiva
(obbligatoria per Appalti Pubblici, utilizzabile per Privati)

La Cauzione Definitiva è una polizza assicurativa obbligatoria ai sensi dell’art. 117 del D.Lgs. 36/2023 (Nuovo Codice Appalti), che l’appaltatore deve stipulare a favore della Stazione Appaltante dopo l’aggiudicazione della gara di appalto o della concessione e prima della firma del Contratto di Appalto.

Garantisce l’adempimento di qualunque obbligazione contrattuale, il risarcimento dei danni derivanti dal mancato rispetto delle condizioni di Contratto, nonché il rimborso di eventuali somme pagate in più all’esecutore (Ditta appaltatrice) rispetto alle risultanze della liquidazione finale. Inoltre nel caso di risoluzione del contratto, la Stazione Appaltante può richiedere l’indennizzo anche delle spese sostenute per intervenire sui lavori non correttamente.

Inoltre, la garanzia Definitiva si estende anche alle obbligazioni accertate a carico del Contraente derivanti dalla violazione del protocollo di legalità qualora presente nei documenti di gara

Pertanto, la Cauzione Definitiva serve a tutelare la Stazione Appaltante dall’eventuale danno diretto subito nel momento in cui l’azienda esecutrice dell’appalto non sia in grado di portare a buon fine ogni operazione indicata nel Contratto. 

L’importo della presente Cauzione è stabilito nella misura del 10% dell’importo contrattuale, tale percentuale è soggetta a maggiorazioni in funzione dell’entità del ribasso praticato in sede di offerta. Percentuali diverse e differenti modalità di calcolo possono essere previste in caso di appalti sotto soglia ed in caso di procedure aventi ad oggetto accordi quadro.

Tale Fideiussione è regolata dalle seguenti normative principali:

• D.Lgs. n. 36 del 31.03.2023 – artt. 53 e 117 (nuovo Codice dei contratti pubblici) che ha sostituito il D.Lgs. n. 50 del 18.04.2016 (precedente Codice dei contratti pubblici)
• Schema tipo 1.2 del D.M. n. 193 del 16 settembre 2022

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Fideiussione a garanzia dell’anticipazione
(possibilmente obbligatoria per Appalti Pubblici, utilizzabile per Privati)

L’impresa che ha sottoscritto un contratto di appalto pubblico di soli lavori (non estendibile ai contratti di forniture e servizi) può richiedere che le venga erogata un’anticipazione del corrispettivo contrattuale nella misura del 20% del valore del contratto, incrementabile fino al 30% con la documentazione di gara. 

Per i contratti pluriennali, l’importo dell’anticipazione deve essere calcolato sul valore delle prestazioni di ciascuna annualità contabile. 

L’erogazione dell’anticipazione è subordinata alla costituzione di una garanzia fideiussoria di pari importo, maggiorata degli interessi legali. 

La Garanzia per l’Anticipazione assicura la restituzione totale o parziale dell’anticipazione non ancora recuperata mediante trattenute, nel caso in cui l’impresa decada dal diritto all’anticipazione stessa per ritardi nell’esecuzione dei lavori rispetto alle tempistiche previste da contratto, per motivi ad essa imputabili.

Tale Fideiussione è’ regolata dalle seguenti normative principali:

• D.Lgs. n. 36 del 31.03.2023 – art. 125 (nuovo Codice dei contratti pubblici) che ha sostituito il D.Lgs. n. 50 del 18.04.2016 (precedente Codice dei contratti pubblici)
• Schema tipo 1.3 del D.M. n. 193 del 16 settembre 2022.

Fideiussione a garanzia del saldo
(possibilmente obbligatoria per Appalti Pubblici, utilizzabile per Privati)

È la fideiussione, prevista solo per gare di appalto pubblico di opere (no forniture, no servizi), che fornisce la garanzia del pagamento della rata di saldo finale del corrispettivo per il contratto ultimato, maggiorata degli interessi.Tale garanzia permette alla Stazione Appaltante di procedere col pagamento all’Appaltatore a seguito della presentazione del Certificato di collaudo provvisorio (o del Certificato di regolare esecuzione).

In sostanza, lo scopo è quello di assicurare al Committente (beneficiario della polizza), oltre che il pagamento della rata in oggetto, la regolare esecuzione dei lavori, poichè nell’eventualità in cui si riscontrino vizi o difformità nell’opera costruita, la polizza fideiussoria garantisce la restituzione della stessa rata per l’importo dovuto dal Contraente.

La somma garantita sarà pari al credito residuo vantato dall’appaltatore – dopo il pagamento ricevuto dei singoli stati avanzamento lavori – aggiornato del tasso di interesse legale per due anni. L’assicurazione infatti si svincola automaticamente decorsi due anni dalla data emissione del certificato di collaudo provvisorio o di regolare esecuzione.

L’escussione potrà avvenire a seguito della rilevazione di difformità o vizi dell’opera non emersi in sede di collaudo. L’importo dovuto dall’impresa contraente sarà pagato dal garante/assicuratore entro il termine di 15 giorni dalla semplice richiesta scritta della Stazione appaltante. Il garante non godrà del beneficio della preventiva escussione del debitore principale di cui all’art. 1944 c.c.

Tale Fideiussione è’ regolata dalle seguenti normative principali:

• D.Lgs. n. 36 del 31.03.2023 – art. 117 (nuovo Codice dei contratti pubblici) che ha sostituito il D.Lgs. n. 50 del 18.04.2016 (precedente Codice dei contratti pubblici)
• Schema tipo 1.4 del D.M. n. 193 del 16 settembre 2022.

Fideiussioni per svincolo ritenute a garanzia
(possibilmente obbligatoria per Appalti Pubblici, utilizzabile per Privati)

Le ritenute a garanzia sono delle trattenute effettuate dall’ente appaltante sui pagamenti dovuti all’impresa appaltatrice, in base allo stato di avanzamento dei lavori (SAL), per assicurarsi che l’appaltatore adempia agli obblighi contrattuali fino al collaudo.

Le ritenute vengono svincolate al momento del collaudo dell’opera e dopo il rilascio del certificato di regolare esecuzione o di collaudo provvisorio da parte della stazione appaltante, secondo il Codice Appalti.

Al fine di evitare tale attesa ed evitare o svincolare anticipatamente le somme trattenute, L’impresa può stipulare una polizza fideiussoria che sostituisca le ritenute e garantisca all’ente appaltante il versamento delle somme trattenute in caso di inadempimento dell’appaltatore.

In sostanza, la fideiussione per lo svincolo delle ritenute a garanzia, è uno strumento utilizzato negli appalti pubblici e privati per permettere all’impresa appaltatrice di ottenere la restituzione di somme trattenute dall’ente appaltante come garanzia, prima del completamento dei lavori, senza aspettare il collaudo finale.

Il vantaggio di tale polizza è quindi quello di svincolare subito le ritenute permettendo all’impresa di disporre di liquidità durante l’esecuzione dei lavori, migliorando la sua gestione finanziaria e, potenzialmente, accelerando i tempi di realizzazione dell’opera. 

Tale Fideiussione è’ regolata dalle seguenti normative principali:

• Decreto Legislativo dall’articolo 117 del D.lgs 36/2023 (Nuovo Codice Appalti) che regola le garanzie definitive, specificando come possono essere svincolate progressivamente all’avanzamento dei lavori, fino ad un massimo dell’80% dell’importo garantito, cessando di avere effetto con l’emissione del certificato di collaudo provvisorio o del certificato di regolare esecuzione.

Polizza fideiussoria di buon adempimento
(utilizzata per Appalti Pubblici e Privati, al posto della Definitiva)

La Garanzia di Buon Adempimento può essere prevista, in luogo della Garanzia Definitiva, per gli affidamenti a contraente generale di qualunque ammontare e per gli appalti di ammontare superiore a cento milioni di euro. 

Garantisce l’adempimento di tutte le obbligazioni del contratto ed il risarcimento dei danni derivanti dall’eventuale inadempimento delle obbligazioni stesse. Inoltre garantisce altresì il rimborso delle maggiori somme pagate dalla Stazione appaltante all’Appaltatore, rispetto alle risultanze della liquidazione finale, nonché di quanto dovuto dall’Aggiudicatario per le inadempienze derivanti dall’inosservanza di norme e prescrizioni dei contratti collettivi di lavoro, delle leggi e dei regolamenti sulla tutela, protezione, assicurazione, assistenza e sicurezza fisica dei lavoratori addetti all’esecuzione dell’appalto o comunque presenti nei luoghi di esecuzione del contratto. 

Il massimale della garanzia di Buon Adempimento è pari al 5% fisso dell’importo contrattuale, come risultante dall’aggiudicazione, senza applicazione degli incrementi per ribassi.

E’ una garanzia utilizzata soprattutto negli Appalti privati per la vendita di immobili da costruire. 

Tale Fideiussione è’ regolata dalle seguenti normative principali:

• D.Lgs. n. 36 del 31.03.2023 – art. 118 (nuovo Codice dei contratti pubblici) in sostituzione del D.Lgs. n. 50 del 18.04.2016 – a (precedente Codice dei contratti pubblici).
• Schema tipo 1.6 – D.M. n. 193 del 16 settembre 2022.

Fideiussione per oneri di urbanizzazione e di costruzione

La fideiussione per oneri di urbanizzazione e di costruzione è una garanzia finanziaria che tutela il Comune o l’ente pubblico in caso di inadempimento da parte del soggetto obbligato (es. impresa edile) nel pagamento degli oneri di urbanizzazione o nella realizzazione delle opere di urbanizzazione previste. In pratica, la fideiussione assicura che i lavori vengano eseguiti e i relativi costi sostenuti, anche se il costruttore non dovesse adempiere ai suoi obblighi. 

Tale fideiussione è generalmente obbligatoria quando si realizzano interventi edilizi che comportano un aumento del carico urbanistico e si richiede un titolo abilitativo come il permesso di costruire. Viene generalmente richiesta dal Comune quando viene rilasciato un permesso di costruire o un altro titolo abilitativo che prevede il pagamento di oneri di urbanizzazione o la realizzazione di opere di urbanizzazione.

Gli oneri di urbanizzazione sono somme di denaro che il costruttore deve versare al Comune per coprire i costi relativi alla realizzazione di opere di urbanizzazione primaria (come strade, fognature, illuminazione pubblica) e secondaria (come scuole, parchi, centri sociali) necessarie per l’insediamento residenziale o produttivo. 

Tipologie di fideiussioni:

• La Fideiussione per oneri di urbanizzazione, garantisce il pagamento degli oneri di urbanizzazione dovuti, sia che siano pagati in unica soluzione sia che siano rateizzati. 
• La Fideiussione per opere di urbanizzazione, garantisce la realizzazione delle opere di urbanizzazione previste, nel caso in cui il costruttore non dovesse adempiere all’obbligo. 
• La Fideiussione per concessioni edilizie, copre sia gli oneri di urbanizzazione che le opere di urbanizzazione, ed è rilasciata in seguito all’ottenimento del permesso di costruire.