In questo momento di crisi ed incertezza economica affittare un immobile senza una adeguata garanzia rappresenta un rischio non indifferente per molti settori produttivi. Sia per uso residenziale sia produttivo, la sola cauzione contrattuale, il cosiddetto deposito, non è sufficiente per mettere al riparo il proprietario da una eventuale insolvenza dell’inquilino che è aggravata dalle spese di esecuzione materiale della procedura di sfratto.
Tuttavia, anche mantenere un immobile vuoto ed inutilizzato, per timore dei mancati incassi dei canoni mensili, cagiona un danno per il mancato reddito, le spese di manutenzione e condominiali e tasse sulla proprietà stessa.
È possibile risolvere efficacemente la questione mettendo a reddito l’unità immobiliare con la sicurezza che, in caso di morosità dell’inquilino, non si subisca un danno economico? La risposta è nella stipula di una polizza per la copertura dei rischi derivanti dalla locazione, tecnicamente definita copertura per perdite pecuniarie.
Che cos’è la fideiussione per affitto
Il concetto di fideiussione è definito e regolamentato secondo la legge italiana dagli articoli 1936 e 1957 del Codice Civile. In seguito alla stipula di un accordo di fideiussione, un creditore viene tutelato dagli obblighi economici del debitore attraverso l’intervento di un garante che è chiamato terzo fideiussore.
Il terzo fideiussore garantisce al creditore, proprietario dell’immobile da locare, gli obblighi economici previsti nel contratto di affitto da parte del debitore, l’affittuario, che prende in locazione l’immobile oggetto del contratto. Qualora l’inquilino diventi moroso, non onorando il versamento del canone di locazione, il fideiussore è la figura che garantisce il pagamento delle perdite pecuniarie subite dal creditore per gravi e dimostrabili inadempienze dell’affittuario, salvo che non venga disposto diversamente.
Va precisato che la fideiussione per affitto va ad inglobare, se non del tutto sostituire, il deposito cauzionale previsto nei contratti di affitto degli immobili e che viene restituito a fine locazione all’inquilino a patto che questo abbia sempre ottemperato al pagamento dei canoni stabiliti contrattualmente e restituisca l’immobile nelle condizioni in cui lo ha ricevuto.
Le figure coinvolte in una polizza fideiussoria per affitto
Le figure coinvolte in un contratto di fideiussione per affitto sono:
- Il proprietario dell’immobile
- Il locatario dell’immobile
- Il fideiussore, la figura terza che rilascia la garanzia
Il fideiussore è una figura giuridica e societaria autorizzata ad emettere questo tipo di contratti. In genere è una banca oppure una compagnia di assicurazioni. Le garanzie emesse sono rispettivamente una fideiussione bancaria o assicurativa; contrattualmente, pur avendo la stessa finalità di protezione del creditore, presentano delle sostanziali differenze nella forma giuridica e nell’esecuzione stessa degli obblighi previsti.
I tipi di fideiussione per affitto: bancaria ed assicurativa
Sono i due i tipi di fideiussione che possono intercorrere tra le parti, esse differiscono sia per il tipo di fideiussore, in un caso un istituto bancario nell’altro una compagnia assicurativa, sia per le procedure e l’iter per richiederla in caso di morosità del locatario affinché il proprietario dell’immobile possa ricevere il credito da parte del fideiussore.
L’emissione della fideiussione assicurativa prevede, in genere, un procedimento più snello e di solito è preferita nel caso di affitto di immobili giacché è meno onerosa per il locatario non prevedendo alcun congelamento di beni o somme di denaro a garanzia come, invece in generale, è richiesto da una banca.
In merito all’iter, una banca procede a controlli capziosi sulla solvibilità del locatario e potrebbe negare l’emissione della fideiussione anche senza fornire motivazioni. Ciò potrebbe avvenire anche nel caso di soggetti che, pur non avendo subito eventi pregiudiziali come protesti o fallimenti, non hanno una liquidità, capacità reddituali o altri asset da porre come ulteriore garanzia. La banca potrebbe richiedere, inoltre, il congelamento di una somma talvolta superiore all’importo stesso da garantire, tanto da rendere questo tipo di fideiussione poco conveniente per le parti in causa. Data la onerosità e difficoltà nell’ottenimento della fideiussione, che in alcuni casi determina il mancato buon fine del contratto di affitto stesso, fa si che quella bancaria per gli affitti non sia la soluzione più adottata sul mercato degli affitti.
Di contro, la fideiussione assicurativa per affitto si basa principalmente sul pagamento del premio. La compagnia di assicurazione controllerà comunque la solvibilità dell’inquilino ma non richiederà ulteriori garanzie economiche o congelamento di beni o somme di denaro (se non in casi di assoluta mancanza di documentazione reddituale). Questo fa si che questo tipo di fideiussione sia quella preferita per l’affitto di immobili, sia residenziali sia commerciali.
Fino a che somma è coperta dalla fideiussione per affitto?
In genere la fideiussione arriva a garantire un importo di un anno di affitto somma, che è superiore al classico deposito cauzionale di tre mesi di canone, sufficiente per coprire l’iter burocratico della procedura di sfratto per morosità che in genere di circa dodici mesi.
Perché richiedere e quali sono i vantaggi della fideiussione assicurativa per affitto?
Ci sono diversi vantaggi per il locatore nel richiedere una polizza fideiussoria per affitto al posto del classico deposito cauzionale.
Il primo riguarda la somma coperta dalla polizza che è ben più alta del deposito previsto dal contratto di affitto e può coprire le spese di mancato introito della pigione sino allo sfratto dell’inquilino stesso.
Inoltre, i controlli sull’effettiva solvibilità e solidità dell’inquilino vengono effettuati dal fideiussore stesso, fornendo quindi maggiore garanzia al proprietario dell’immobile che eviterà di incappare in locatari poco onesti e con cattive intenzioni.
Infine, ma non meno interessante, alla sottoscrizione di una polizza assicurativa di fideiussione per affitto rende più appetibile l’immobile sul mercato, giacché l’inquilino pagherà la polizza, anche in maniera frazionata durante l’anno, e non si vedrà costretto a dover congelare una somma di denaro per il deposito che, nel caso di immobili di grandi dimensioni o di particolare pregio, è decisamente elevata. L’immobile, pertanto, può essere affittato più velocemente riducendo le perdite nel periodo in cui rimarrebbe vuoto in attesa di un inquilino con tutte le carte in regola inclusa la liquidità pronto cassa per sottoscrivere il contratto di affitto.
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