La concessione edilizia in sanatoria è una particolare autorizzazione che permette di regolarizzare immobili la cui costruzione si rivela essere priva dei necessari permessi o senza adeguarsi alle normative vigenti. Senza questo titolo non è possibile procedere con interventi edilizi, a differenza di quanto accade con l’edilizia libera, ad esempio perché trattasi di aree dove sono presenti vincoli ambientali e paesaggistici.
I diversi tipi di concessioni edilizie
Prima di vedere la concessione edilizia in sanatoria è bene ricordare le varie concessioni edilizie:
- Permesso per la costruzione
- Comunicazione inizio lavori asseverata (CILA)
- Segnalazione certificata inizio attività (SCIA)
Le normative sono a carattere regionale, in ogni caso normalmente i lavori devono iniziare entro un anno e terminare entro tre anni. Edificare senza titolo comporta la demolizione di quanto costruito oppure una sanzione pecuniaria, a seconda della mancanza riscontrata. La concessione edilizia in sanatoria permette, in alcuni casi, di sanare l’abuso edilizio.
Abitabilità
Una particolare forma di concessione edilizia in sanatoria è la concessione edilizia in sanatoria e abitabilità, che riguarda la conformità tra l’abitazione o più in generale il fabbricato e quanto previsto originariamente dalle norme comunali. Questa autorizzazione è vincolata a norme tecniche, strutturali ed anche ad un regolamento d’igiene.
Come ottenere la concessione edilizia in sanatoria
Il testo unico sull’edilizia, insieme alle varie norme regionali, regola le modalità per la richiesta della concessione edilizia in sanatoria. I soggetti che possono fare la richiesta sono il responsabile dell’abuso edilizio ed il proprietario dell’immobile. Se entro 60 giorni non viene data una risposta dall’ufficio competente, la richiesta è da considerarsi respinta.
Il principio secondo cui la richiesta viene accolta o meno è quello della doppia conformità. Questa dicitura indica che l’immobile da regolarizzare doveva al momento della realizzazione essere conforme per quanto riguarda la destinazione d’uso del suolo su cui è stato realizzato, con le dovute caratteristiche previste dal piano regolatore. Si chiama doppia conformità perché l’accertamento di conformità deve certificare che l’immobile deve possedere i requisiti appena visti non solo quando realizzato ma anche al momento della richiesta.
In caso di risposta negativa alla richiesta, il richiedente ha 60 giorni di tempo per impugnare il provvedimento presso il TAR, 120 giorni in caso di ricorso straordinario al Presidente della Repubblica. Anche la mancata comunicazione dell’autorità, potrà essere impugnata nei termini previsti in quanto ha espressamente valore di rifiuto. Se l’ufficio competente avesse bisogno di chiarimenti, il richiedente la concessione dovrà rispondere entro 10 giorni, il termine ultimo del procedimento ricomincerà a questo punto dalla consegna della documentazione richiesta.
Immobili sottoposti a vincolo
Per poter procedere con la richiesta in questo tipo di casistica, le autorità preposte dovranno acquisire il nulla osta, basato sulla valutazione dell’impatto ambientale, da parte dell’ente preposto alla tutela del vincolo stesso. Si tratta comunque di situazioni eccezionali e possibili solo in caso di abusi di lieve entità.
Il condono edilizio
Si tratta di una procedura eccezionale che permette di evitare i limiti imposti dalla doppia conformità. Si tratta di un’azione intrapresa dal legislatore, per un periodo di tempo limitato, per la quale è comunque richiesta in caso di vincolo l’acquisizione del nulla osta dell’autorità competente. Se la concessione edilizia è un provvedimento amministrativo, nel caso del condono edilizio siamo di fronte ad una vera e propria legge.
La conformità catastale
Con conformità catastale si intende la coincidenza tra le planimetrie depositate al catasto e quelle reali dell’immobile. In base alle norme secondo cui opera il catasto, non è possibile accatastare un immobile abusivo, dato che nel file necessario all’accatastamento è richiesta anche l’indicazione dei titoli edilizi. Per il rilascio della concessione edilizia in sanatoria l’accatastamento dell’immobile non è importante, tuttavia lo è per quanto riguarda la destinazione d’uso. In caso di abuso edilizio dovuto ad un cambio di destinazione d’uso, infatti, la legge prevede che l’unica destinazione d’uso che possa essere presa come riferimento è quella risultante dal catasto.
Case prefabbricate senza concessione
Il fatto che i prefabbricati siano realizzabili più facilmente di un comune immobile non deve trarre in inganno, sono infatti soggetti alle stesse normative. In caso di assenza del titolo edilizio, anche per i prefabbricati andrà quindi richiesta la concessione edilizia in sanatoria, sempre che l’abuso sia sanabile. Non è invece necessario il titolo edilizio se il prefabbricato ha carattere temporaneo, non è allacciato a reti e non è ancorato al suolo. Una casa prefabbricata allacciata a reti idriche ed elettriche, con caratteristiche adatte all’abitabilità è quindi soggetta al permesso di costruzione come le altre abitazioni.